서울 강동구에서 32년째 같은 아파트에 살고 있는 63세 김순자 씨는 요즘 밤잠을 설칩니다. 낡은 복도식 아파트가 드디어 재건축된다는 소식을 들었을 때는 뛸 듯이 기뻤지만, 얼마 전 조합에서 보낸 ‘예상 부담금 안내문’을 받은 뒤로는 걱정이 앞섭니다. 안내문에 적힌 숫자가 무려 1억 원이 넘었기 때문입니다. (이해를 돕기 위한 가상 사례입니다)
새 아파트 된다더니, 갑자기 날아온 억대 청구서
김순자 씨의 이야기는 요즘 서울 곳곳에서 벌어지는 일과 닮아 있습니다. 2026년 9월 한 경제신문 보도에 따르면 서울에서만 46개 재건축 단지가 앞으로 부담금을 내야 할 것으로 예상되고, 그 규모를 다 더하면 2조 2000억 원에 이른다고 합니다. 순자 씨가 사는 단지도 그중 하나였습니다.
처음 안내문을 받았을 때 순자 씨는 ‘재건축부담금’이라는 말 자체가 낯설었습니다. “집이 새로 생기는 건데 왜 돈을 또 내야 하나” 싶은 마음이 컸습니다. 딸에게 전화를 걸어 하소연했더니, 딸이 “엄마, 일단 구청 재건축 담당 부서에 전화부터 해보자”고 했습니다. 그렇게 며칠에 걸쳐 자료를 찾아보고 상담을 받으면서, 순자 씨는 자신에게 유리한 제도가 두 가지나 있다는 사실을 알게 됐습니다.
재건축부담금이 도대체 뭔가요?
쉽게 말하면 이렇습니다. 낡은 아파트를 새로 지으면 집값이 크게 오르는 경우가 많은데, 이렇게 오른 금액 중 일부를 나라가 세금처럼 걷어가는 제도가 바로 ‘재건축초과이익환수제(재건축으로 생긴 이익 중 일부를 국가가 돌려받는 제도)’입니다. 여기서 걷는 돈을 ‘재건축부담금’이라고 부릅니다.
계산 방식은 복잡하지만 결론만 말하면, 조합원 한 명이 재건축으로 얻는 이익이 평균 8000만 원을 넘지 않으면 부담금이 전혀 없습니다. 8000만 원을 넘는 금액부터는 이익이 클수록 더 높은 비율(10~50%)로 부담금이 매겨지는 누진 구조입니다. 즉 새 아파트로 바뀌면서 집값이 많이 뛸수록, 내야 할 돈도 커지는 셈입니다.
순자 씨처럼 “우리 집이 갑자기 비싸지는 게 왜 나쁜 일이냐”고 생각할 수 있지만, 문제는 이 부담금을 현금으로 한꺼번에 내야 한다는 점입니다. 집값이 오른 건 서류상의 숫자일 뿐, 실제로 통장에 그만큼의 여윳돈이 있는 은퇴 세대는 많지 않습니다.
“60세 넘으셨다면 이 제도부터 확인하세요”
구청 담당자가 순자 씨에게 가장 먼저 알려준 것은 ‘납부유예’ 제도였습니다. 부담금을 매기는 시점 기준으로 만 60세 이상이면서, 집을 한 채만 가진 1세대 1주택자라면 그 집을 팔 때까지 부담금 납부를 미룰 수 있다는 내용이었습니다. 다만 조건이 있습니다. 나중에 부담금만큼의 담보(보증금처럼 값어치를 인정받을 수 있는 재산)를 제공해야 하고, 납부 기한 한 달 전까지 신청서와 담보제공서를 시청이나 구청에 제출해야 합니다.
순자 씨는 “그럼 영영 안 내도 되는 거냐”고 물었는데, 그건 아니었습니다. 나중에 집을 팔거나 자녀에게 물려줄 때가 되면 그동안 미뤄뒀던 부담금에 이자를 더해 내야 합니다. 다만 지금 당장 목돈을 마련하지 않아도 되니, 연금과 저축으로 생활하는 은퇴 세대에게는 숨통이 트이는 제도입니다.
20년을 살아온 것도 돈이 된다, 장기보유 감면
두 번째로 알게 된 것은 ‘장기보유 감면’이었습니다. 같은 집에 오래 산 1주택자일수록 부담금을 깎아주는 제도인데, 보유 기간에 따라 감면율이 계단식으로 올라갑니다. 6년 이상 10년 미만이면 10~40%, 10년 이상 15년 미만이면 50%, 15년 이상 20년 미만이면 60%, 그리고 20년 이상이면 최대 70%까지 감면받을 수 있습니다.
순자 씨는 이 아파트에서 32년을 살았기 때문에 최고 구간인 70% 감면 대상이었습니다. 예상 고지액 1억 원이 그대로 확정된다면 장기보유 감면만으로도 실제 낼 돈은 3000만 원 수준까지 줄어들 수 있다는 계산이 나왔습니다. 여기에 납부유예까지 함께 신청하면, 당장 목돈을 마련할 필요 없이 나중에 집을 처분할 때 정산하면 되는 구조가 됩니다.
다만 감면과 유예는 가만히 있는다고 저절로 적용되지 않습니다. 반드시 본인이 신청서를 내야 하고, 서류 준비와 기한을 놓치면 혜택을 받지 못할 수도 있다는 점을 담당자가 몇 번이나 강조했다고 합니다.
순자 씨가 얻은 교훈, 우리 집은 어떻게 확인하나
최근 국회에서는 재건축초과이익환수제 자체를 없애자는 법안도 여러 건 논의되고 있습니다. 하지만 2026년 9월 기준 관련 보도를 보면, 정부와 국회 모두 당장 제도를 폐지하기보다는 현실적인 완화 방안을 찾는 쪽에 무게를 두고 있어 폐지를 기대하고 손 놓고 있기는 어려운 상황입니다. 그래서 전문가들은 “폐지를 기다리기보다 지금 있는 감면·유예 제도부터 챙기라”고 조언합니다.
순자 씨의 사례에서 확인할 수 있는 것은 세 가지입니다. 첫째, 재건축부담금은 조합원 평균 이익이 8000만 원을 넘을 때부터 발생하며 금액에 따라 세율이 달라집니다. 둘째, 60세 이상 1주택자는 담보 제공을 조건으로 집을 팔 때까지 납부를 미룰 수 있습니다. 셋째, 한 집에 오래 살수록(최대 20년 이상 70%) 부담금 자체를 크게 줄일 수 있습니다.
본인이 재건축 예정 단지의 조합원이라면, 부담금 고지서를 받기 전이라도 미리 관할 구청 주택정비과나 조합 사무실에 문의해 본인이 감면·유예 대상인지 확인해 두는 것이 좋습니다. 순자 씨도 “미리 알았더라면 그렇게 며칠씩 마음 졸이지 않았을 것”이라며, 비슷한 처지의 이웃들에게 이 제도를 알리고 있습니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자·부동산·의료에 대한 전문적 조언이 아닙니다. 실제 결정 전 전문가와 상담하시기 바랍니다.
